<新股配资网>配资门户 中国指数研究院报告显示多城市住宅市场成交面积和价格上涨

【“一条财经”（微信ID：ytcj123）提要】

撰文：周以升

商业地产是重要的实业品类，关怀和孵化商业地产也正是中国经济转型的缩影。

以REITs和CMBS为代表的资产证券化产品的发展有助于推动商业地产行业的去库存、去空置和去杠杆，是房地产行业转型的主要枢纽。

【正文】

近日，中国指数研究院发布的《2016年1-9月份全国34个主要城市住宅市场报告》显示，34个城市中有30个城市成交面积同比增长，其中惠州增幅高达111.08%；天津次之，增长82.98%；济南增幅也超8成。成交价格上涨的城市有23个，深圳、南京、苏州、惠州等城市的价格涨价接近甚至超过50%。

另据国际货币基金组织（IMF）发布的全球房价观察报告，2016年1-6月份全球各大城市的房价收入比排名前十的城市中国有5个，深圳以38.36位居第一，香港以34.95位居第4，北京以33.32位居第5，上海以30.91位居第6，广州以25.85位居第10。

另外，从赢商网大数据中心和方正证券披露的数据来看，2016年中国主要城市的住宅静态租赁回报率为2.6%，一线城市仅2%左右，低于根据国际平均水平的3%-6%的值，可以说中国水平远低于国际标准水平。

可见，住宅地产的“泡沫化”已经非常严重。然而，商业地产领域的现状又如何？

商业地产是最大的实业品类之一

高和资本执行合伙人周以升认为，商业物业与住宅是完全不同的资产类别，商业地产是最大的事业品类之一！

周以升分析称，从投资的特点上来看配资门户 中国指数研究院报告显示多城市住宅市场成交面积和价格上涨，住宅与商业地产是两种完全不同的品类。住宅的使用功能本质上是消费品，然而现实情况是由于投资渠道的稀缺，住宅的所有权被动的演化成为一种被资本追逐的投机品。而商业地产基于其稳定的现金流原本从国际上来看本来应是非常好的投资品，但由于配套金融工具的问题反而不能健康发展；

另外，商业地产仍然是理性的投资市场。以写字楼大宗交易为例，从国际门户城市来讲，上海的实际收益率（净经营现金流/市场售价）仍处在全球较高的水平，北京与上海在类似水平，而在二线城市大宗交易的收益率应该在6%以上。考虑到上海、北京等城市的经济增长率为7%左右，比纽约这样的国际门户城市的3%左右高出许多，商业地产大宗交易在中国仍然是比较理性的市场。

再者，商业地产是最大的实业品类之一。它是连接贸易物流、消费升级、第三产业转型的重要纽带。购物中心可以促进商贸流通发展，满足居民的消费升级需求，也可以改善城市面貌；写字楼本质上是商业交易的物业空间，不仅可以提高商业沟通效率，鼓励双创，也可以促进第三产业发展；酒店更是满足了旅游、差旅的需求，促进旅游业发展；物流地产直接支持了商贸流通，间接降低了全社会的流通成本。以商业物业为代表的城市更新，将会拉动投资，塑造城市面貌，促进区域经济良性增长。

借助证券化产品，投资者可以深度参与优质资产

高和研究认为，传统住宅开发的模式本质上一个投资驱动的模型。开发商高价拿地，快速开发并快速销售给个人；个人使用自有资金支付首付，其余通过银行按揭贷款。而银行一方面低成本的吸纳储户存款或者发行理财产品，再以高成本的非标产品给开发商拿地进行融资。整个业务模式有几点值得警觉：第一、杠杆被连续放大，开发商拿地时仅需支付15-30%的自有资金配资门户，其余全部为银行配资。销售物业时通过预售的方式，又可能快速回笼资金。个人购房时也会使用银行按揭贷款；第二、它是一个外延式的粗放增长。房子售完即结束，后续并没有太多的运营，仅仅是简单的物业服务；第三、住宅与民生密切相关，房价太高确实不利于经济的长足发展以及社会的稳定。

商业地产本质上是一个消费、服务、产业驱动型的模型。资产持有方或者运营方通过对物业的精耕细作，不断优化业态、筛选优质的品牌来满足消费者需求。对于个人而言，商业物业不仅能满足消费升级之后的个性化需求，而且使个人有望直接或者间接投资于金融创新工具（资产证券化和REITs）分享商业物业增值的理性收益；对于机构而言，尤其是银行、保险、基金等专业投资机构，通过CMBS、REITs等产品可以深度参与到这些优质资产中。如此，一个理性的金融生态就此形成，一个良性的消费社会就此形成，一个鼓励实业鼓励匠人精神的社会风气有望就此塑造。